硅谷房地产业发展及其对我国的启示

王 昭1,2 熊 凯1,2

(1江汉大学商学院 2武汉城市圈制造业发展研究中心 湖北 武汉 430056)

摘 要:分析了硅谷的房地产市场现状,针对硅谷地区房屋供应不足、居民购买力偏弱、住房分布格局欠妥等房地产业现存的问题,探讨了政府采取的相关措施。以此为基础,最后提出了几点在我国城市化建设进程中,对房地产业发展的几点启示。

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关键词 :硅谷;城市化;房地产业

中图分类号:F293.3 文献标识码:A doi:10.3969/j.issn.1665-2272.2015.09.017

*基金项目:江汉大学研究生科研创新基金项目“城镇化与房价博弈研究——基于美国房地产市场”(项目编号:301004210001)。

收稿日期:2015-03-20

1 硅谷房地产市场的现状

硅谷 (Silicon Valley),是美国高新技术产业的发源地,汇聚着众多世界一流的高科技产业公司,由圣塔克拉拉县(Santa Clara)与圣马特奥县(San Mateo)以及旧金山的一部分地区组成,在地图上并没有清晰地标注,代指这一类电子产业的根据地。硅谷本是一块没有开垦的荒地,只要伐掉树木,建造房舍,就能占地居住。阳光地带,自由净土,但是随着电子科技产业雨后春笋般在此生根成长,剧增的就业机会,良好的个人发展前景,使人口开始涌入这块土地,房屋的建造速度跟不上人口流入的速度,房地产市场僧多粥少的局面,造成了房屋价格的一再攀升。

美国硅谷一带房地产市场的兴旺程度在全美范围内脱颖而出,房价佼佼领先。2008年金融危机,美国房地产业整体价格下滑,圣塔克拉拉县在2008-2009年间房产也缩水近20%,但是经历2009-2012年短暂的低位徘徊后,2012年初又开始了新一轮上涨,2015年初圣塔克拉拉郡房价中间值已达84.6万美元(美国总体房屋价格中间值17.9万美元), 超过2008年峰值70.1万近17%(美国总体价格还没有恢复到2007年峰值)。位于圣塔克拉拉县(Santa Clara)南边城市的山景城(Mountain View),是众多世界五百强的总部聚集地,如谷歌、微软、NASA。这里的房价一路飙升,金融危机轻度下滑后开始攀涨,至2015年甚至比2008年房价峰值还高出了60%。据Zillow网统计,2015年山景城房价平均已达118.2万美元,租一套房子大约需要2 945美元,租售比已经超过了1:400。除此之外, 硅谷其他最主要的地区如斯坦福所在的城市帕罗阿尔托(Palo Alto), 作为学区房的房价已高达220.4万美元,同比增长17.7%,租金价格大约已高达3 495美元左右。

如图1显示,2013年硅谷地区房价中间值大约在70万美元左右,高出加州平均水平接近一半左右,经济复苏后,硅谷地区房屋销量陡增,已经提前走出了房地产市场的低谷。

2 硅谷房地产业存在的问题

2.1 硅谷居民房屋购买能力薄弱,住房短缺

房地产业兴旺发展表现为房屋价格持续走高。硅谷地区居民人均收入是全美平均收入的1.5倍,一般人们会认为硅谷居民的购买力很强,不会存在生活压力。周末的街道上,他们会是悠然自得,喝着咖啡享受生活的高级白领。网络报刊中大肆宣扬硅谷富豪的奢华生活,如硅谷的富人区阿瑟顿小镇(Atherton),整个小镇的均价已超过472万美元。然而大部分普通居民的生活则不在报纸杂志的刊登范围内,他们的生活压力也不为人所知。高收入的地区也有着高昂的生活成本,昂贵的住房让不小的群体根本不具有购房能力。

从图2购房能力指数对比图中可以看到,拥有高收入的硅谷,却是购房指数最低的地区之一,2003-2013年硅谷地区的圣克拉拉郡(Santa Clara County)和圣马特奥县(San Mateo County)居民购房能力指数在图2中统计的所有城市中一直表现最低,2013年两县均为40%,加州最大城市洛杉矶、加州州府萨克拉门托、圣地亚哥等地购房指数均高于硅谷,2013年加州整体购房指数大约在60%左右。而硅谷地区居民只有40%具有购买房屋还付能力,其余60%的居民则需要通过租房或其他方式来解决住房问题的。

2.2 住房分布格局不合理

早期的硅谷对住房分布格局没有系统的规划,住房零散分布在各个区域。住房与工作区域没有完善的交通体系链接。因此,90%左右的居民出行都靠私人小汽车,在人口密度较大的硅谷地区,交通状况拥堵不堪。拥堵的交通大大地增加了地区的能源消耗成本、环境污染成本、居民出行时间成本等。

3 硅谷房地产业解决办法

3.1 提高居住密度,提倡高层多户型住宅建设

硅谷超高的住房价格,让收入不菲的居民都望而却步,房屋购买能力只有40%的硅谷是如何解决居民的住房问题的呢?硅谷地区内各市政府都采取了相应的措施,提高住房密度,增加单位面积内的房屋供给,是硅谷地区解决住房问题的主要途径。从图3可以发现,政府审批通过的项目大多以高层多户型住宅为主,2013年硅谷地区新通过的住房项目多户型住宅大约在5 500户左右,占房屋供应总量7 800户的70%左右。也就是说,独门独院式住宅只占有少量一部分,远低于其他地区,并且占比有逐年减少的趋势。从另一个角度谈住房密度问题,硅谷地区在不断增加土地利用效率,每英亩土地从12单元住户增加到了25个单元,相当于在原有土地基础上,增加了一倍以上的住户。为满足硅谷地区居民的住房要求,硅谷地区的居住用房越来越倾向于多户型集约建筑,硅谷地区的住房建设在向更高更密的方向发展。

3.2 合理规划住宅区布局,降低通勤时间

现在硅谷地区的新建住房是追着交通线在跑,居民可以便捷地使用公共交通抵达工作区或商业中心。一方面,硅谷政府致力于解决交通问题缺陷,不断建设高效、便捷的公共交通运输体系,并且统筹规划交通与住宅区域的衔接,合理安排住宅与公共交通的无缝连接。硅谷原有公共交通运输能力非常弱,主要的交通工具是私人小汽车,在人口密集的硅谷,私人小汽车对道路形成了日益严重的交通压力。另一方面,控制规划中的住宅区域与工作区域之间的距离。合理规划居住空间结构,有利于减少居民的上班时间和里程,从而提升城市的构造格局。

4 硅谷房地产业发展对我国的启示

4.1 城市化建设是保障房地产业发展的基石

硅谷地区的房屋供不应求,房地产业在硅谷地区发展的势头良好,得益于城市的建设质量。硅谷地区有着优质的教育体系、健全的医疗设施、良好的就业环境,这些都造就了城市的人气指数居高不下,带动房地产业迅猛发展。在我国,房地产业的发展应该与城市化建设配套发展,落后的城市化建设不能满足居民日常的工作生活时,盲目地开发房地产业只会提高空置率而形成“鬼城”。房地产业的发展应该与城市化水平与时俱进、 循序渐进,城市化质量能吸引多少人口,就应该相匹配多少住宅。

4.2 提高城市土地利用效益

硅谷地区人口密度大,土地规模有限,在此前提下不得不提高土地的利用效率,提高建筑密度,增加建筑层数,使得单位英亩内,住户单元显著增加。我国在城市化背景下,城市人口逐年增加,为了保障急速增加的城市人口住房问题,提高土地利用效率,集约供应居民住宅,是解决城市房屋供应问题的最佳办法。

4.3 科学规划住宅区域

硅谷建设初期也走过不少弯路,早期的硅谷住房没有系统考虑与城市交通运输、产业结构等方面影响城市化质量的各方面因素,而造成了土地资源配置错位的局面。当这些城市弊端凸显出来时,政府出台了一系列补救措施,如交通沿线就近规划住房建设,产业附近开发地产等,降低土地规划不合理造成的矛盾冲突。我国城市化建设正处于快速发展阶段,距离美国城市化水平还有很长的路要走,因此,我国城市在土地资源布局上要广泛吸取硅谷建设教训,提早做好规划工作,住房围绕产业科学建设,追着交通规划发展,从而提高城市生活质量。

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参考文献

1 朱华晟.美国硅谷地区住宅供给短缺的成因与对策——兼谈对我国高新技术产业开发区的启示[J].财经问题研究,2004(9)

2 翌祥. 硅谷房价高居不下[J]. Internet信息世界,2000(12)

(责任编辑 何 丽)

浏览次数:  更新时间:2015-09-28 16:18:17
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